Guía para la declaración de impuestos de locales comerciales en Renta

La declaración de impuestos en la Renta para locales comerciales en alquiler implica una serie de consideraciones y pasos que deben seguirse para cumplir con la normativa vigente. Si eres propietario de un local y lo estás alquilando con fines comerciales, es importante conocer las obligaciones fiscales asociadas con esta actividad.

Es importante conocer las directrices establecidas por la ley 29/1994 que regula los alquileres de inmuebles destinados a usos distintos al de la vivienda.

A través de esta guía, proporcionada por Hipoges, explicaremos los diferentes impuestos y obligaciones que los propietarios de locales comerciales en renta deben tener en cuenta durante la declaración anual.

El IRPF a pagar en la renta por alquilar locales comerciales

Antes de quedarnos con más dudas, la pregunta inicial sería ¿es necesario darse de alta en Hacienda para alquilar un local comercial? La respuesta es sí.

Si eres propietario de un local y planeas alquilarlo a un negocio o autónomo con propósitos comerciales, es obligatorio que te des de alta en Hacienda. Este proceso requiere la presentación del modelo 037, que te dará acceso inmediato al censo de empresarios, profesionales y retenedores.

Esta acción es obligatoria, ya que el alquiler de locales está sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) que se sitúa en un 21%. Simultáneamente, el arrendatario deberá aplicar un 19% de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en sus facturas, contemplando la perspectiva de la renta.

La presentación del modelo 037 ha de darse de alta según el epígrafe 861.2, que trata el  alquiler de locales industriales y otros arrendamientos comprendidos en distintas categorías. A través de este epígrafe, se debe comunicar a Hacienda la obligación de abonar un IVA del 21% a menos que el edificio se destine a uso residencial.

Este detalle es crucial para una adecuada comprensión de las implicaciones fiscales asociadas al alquiler de locales comerciales.

Cuando hay que pagar IVA al tener locales comerciales en renta

En el arrendamiento de locales destinados a usos distintos al de la vivienda, surge la obligación de pagar el IVA. Es fundamental resaltar que esta responsabilidad fiscal no se limita exclusivamente a los locales que están destinados de manera exclusiva a actividades comerciales.

Incluso en el caso de arrendamientos que no tengan esa destinación exclusiva, se debe abonar este tributo. Por ejemplo, si un arquitecto alquila un local para su actividad profesional y también reside en parte del inmueble, seguirá facturando con IVA.

Se debe emitir una factura que incluya un 21% de IVA y presentar declaraciones trimestrales utilizando el modelo 303. Una pregunta también común llegados a este punto es si es necesario presentar también el modelo 390, que actúa como un resumen anual del impuesto.

Si el alquiler del local constituye la única razón para realizar declaraciones de IVA, no será necesario presentar el modelo 390. Sin embargo, será obligatorio presentar este último si te has dado de baja en Hacienda a mitad de año. 

En cualquier caso, se requerirá proporcionar información adicional durante la presentación del IVA correspondiente al cuarto trimestre, asegurando la adecuada transparencia y cumplimiento con las obligaciones tributarias establecidas.

IRPF de locales comerciales en renta

Las rentas generadas por el arrendamiento de un local comercial, en términos generales, se consideran rendimientos del capital inmobiliario. Esta clasificación también se aplica a la cantidad percibida por el arrendador en el caso de un traspaso, lo que implica la aplicación de un 19% de IRPF en las facturas correspondientes.

De manera excepcional, el alquiler puede generar rendimientos de actividades económicas si, para organizar la actividad, se cuenta con una persona empleada bajo contrato laboral y jornada completa.

Es importante aplicar la retención del IRPF sobre todos los gastos que repercuten en el inquilino debido al alquiler del local. En situaciones en las que solo se paga la mensualidad, el cálculo debe realizarse sobre la base imponible. Esa base imponible es la suma de los importes de la factura, y sobre esta cantidad se aplica el IRPF. 

IRPF en locales comerciales en renta por una sociedad mercantil

Cuando el inquilino es una sociedad mercantil, los ingresos del alquiler deben declararse a través del Impuesto de sociedades, en el que figuran los ingresos y gastos para hacer el arrendamiento efectivo. Además, se incluirán como gasto las amortizaciones del inmueble. El IVA seguirá siendo el mismo.

El Impuesto de Sociedades tiene un tipo impositivo del 19% al igual que el IRPF, excepto en algunas situaciones particulares. En específico, las ganancias que obtienes por alquilar un local.

En la mayoría de los casos, estas ganancias se consideran rendimientos de capital inmobiliario. En términos sencillos, esto significa que cuando emites una factura por el alquiler, necesitas aplicar un impuesto del 19% (IRPF) sobre esa cantidad.

No hay que olvidar las retenciones, es decir, impuestos que tu inquilino paga y qué debes tener en cuenta. Esto incluye aspectos como la luz, el agua, el gas y cualquier otro impuesto asociado al inmueble que tu inquilino haya cubierto.

En situaciones en las que el dueño del local no sea una persona física, sino una empresa, el IVA que debes pagar se mantiene en un 21%, y el IRPF también es del 19%.

Para hacer esta documentación, necesitas incluir los datos de tu local y cualquier ingreso derivado en él en el apartado de ‘’bienes inmuebles’’ cuando presentas tus impuestos. Esto es en las páginas 6 y 7, específicamente en la sección de bienes inmuebles que no están vinculados a actividades económicas.

Esperamos que esta guía te haya servido. En Hipoges también ofrecemos un amplio abanico de servicios en relación con la gestión de activos. Servicios de asesoramiento en el proceso de valoración y compra, en diseño de procesos e implantación de herramientas de gestión, soluciones de gestión para activos diversos e inversión. ¡No dudes en contactar con nosotros, sin compromiso!